都内のビル屋上でサウナは作れる？！建築基準法との関係

2025年1月7日 craftmans

東京都内では、住宅や商業施設が密集している中、ビルの屋上を活用するアイデアが注目を集めています。その中でも、近年人気を博しているのが“屋上サウナ”の設置です。しかし、空いているスペースがあるからといって簡単にサウナを作れるわけではありません。消防法、建築基準法、その他の法令や構造的な制約をクリアする必要があります。本稿では、屋上サウナ設置における課題を整理し、実現可能性を探ります。

1. 屋上サウナに関連する法規制

屋上サウナを設置するには、以下の法規制を考慮する必要があります。

1-1. 建築基準法

建築基準法は、建物の安全性を確保するための基本法です。屋上にサウナを設置する際には、以下の点が特に重要です。

耐荷重の確認：サウナ設備の重量に加え、使用者の重量、水タンクや薪ストーブ（または電気ヒーター）の重量を考慮し、屋上が十分な耐荷重を有しているか確認する必要があります。
防火基準：屋上に火を使うストーブを設置する場合、耐火構造や防火設備を適切に整備しなければなりません。
構造変更の届け出：サウナ設置が建物の用途や構造に大きく影響を与える場合、確認申請が必要です。
容積率への影響：建築基準法では、建物の延べ面積が敷地面積に対して占める割合である容積率が規定されています。サウナ設置により建物の延べ面積が増加する場合、容積率の上限を超えないかを確認する必要があります。これに違反すると、建物全体の適法性に影響を及ぼします。
さらに東京都内の場合は「東京都建築安全条例」で屋上広場に対する規定があり、10㎡以下の建築物でも確認申請が必須となっています。

東京23区は防火地域・準防火地域：防火地域・準防火地域は、市街地で火災が発生した際被害を広げないことを目的とする建築制限がある地域のことです。建物の密度が高い都市部などを対象に、都市計画法に基づいて指定されます。東京の中でも特に建物密度が高い23区内はほぼ全域が防火地域・準防火地域のどちらかに指定されており、屋上サウナづくりにおいて大きなハードルとなります。

防火地域の建築制限

	延床面積100㎡以下	延床面積100㎡超
3階建て以上	耐火建築物	耐火建築物
2階建て以下	耐火建築物または準耐火建築物

※準防火地域の建築制限

	延床面積500㎡以下	延床面積500㎡超 1500㎡以下	延床面積1500㎡超
4階建て以上	耐火建築物	耐火建築物	耐火建築物
3階建て	耐火建築物または準耐火建築物または一定の技術基準に適合	耐火建築物または準耐火建築物
1～2階建て	木造建築は一定の防火措置が必要

防火地域・準防火地域どちらの場合でも、3階建て以上のビルではほとんど耐火建築物・準耐火建築物の制限が掛かります。

耐火建築物・準耐火建築物ともにコンクリートや金属などの難燃材で覆う必要があるため、木製のサウナ小屋などは建てることができません。

1-2. 消防法

サウナでは高温の機器を使用するため、火災リスクが高まります。消防法に基づき、以下の点を満たす必要があります。

消火設備の設置：消火器やスプリンクラーなどの適切な消火設備が必要です。
避難経路の確保：屋上へのアクセスルートや避難経路を明確にし、安全に避難できる環境を整えることが求められます。
火気使用の管理：薪ストーブやガス機器を使う場合、火気管理責任者の選任や使用時の安全ルールの制定が必要です。

1-3. 東京都条例

東京都には独自の環境規制や騒音規制があります。サウナの排気や音に関する対策が条例で求められる場合があります。

環境負荷の低減：屋上で使用される燃料や電力が周囲環境に与える影響を最小限に抑える必要があります。
騒音対策：サウナ利用者の声や機械設備の音が近隣に影響を及ぼさないようにする配慮が求められます。

1-4. 公衆浴場法

屋上サウナが事業として利用される場合、公衆浴場法が適用されます。この場合、営業を開始する前に所轄保健所から営業許可証を取得する必要があります。また、施設の衛生管理や水質基準など、法令に基づく運用管理が求められます。

2. 屋上サウナ設置における構造的課題

法規制に加え、建物の構造的な制約も無視できません。特に以下の点が重要です。

2-1. 耐荷重

多くの屋上は、人が歩く程度の荷重を想定して設計されています。サウナ設備の重量、水タンクや薪の重さ、さらには利用者が同時に屋上に集まる場合の負荷を計算し、既存の建物がこれを支えられるか検討する必要があります。不足がある場合は補強工事が必要です。

2-2. 排水構造

サウナ利用後には多量の水が発生します。屋上の排水設備がその水量に対応可能か確認し、必要に応じて排水設備を増強する必要があります。

2-3. 換気

サウナ内の高温多湿な空気を適切に排出するための換気設備が必要です。排気が周囲の建物や住民に影響を及ぼさないように配慮する必要があります。

3. 実現するためのポイント

屋上サウナの設置を実現するためには、以下のポイントを押さえる必要があります。

3-1. プロフェッショナルへの相談

建築士や構造設計の専門家、さらには消防設備士や行政書士などの専門家に相談し、法令や技術的課題をクリアする計画を立てましょう。

3-2. 許可申請

関係法令に基づく必要な許可申請を行いましょう。特に確認申請や消防計画の提出は不可欠です。

3-3. 地域住民との協力

サウナ設置により、近隣住民に対して騒音や臭気の問題が発生する可能性があります。事前に周囲の住民に説明し、理解を得ることが重要です。

4. 結論

東京都内のビル屋上にサウナを作ることは可能ですが、法規制や構造的課題をクリアする必要があります。耐荷重や防火対策、排水・換気設備の整備、そして許可申請が重要なステップです。また、プロフェッショナルの力を借りて計画を進めることで、安全かつ魅力的な屋上サウナを実現することができます。

屋上サウナは都市生活に新たな価値を提供する可能性があります。適切な準備と対応を行い、安全で快適なサウナ空間を実現しましょう。